Novedades en materia de alquiler y acceso a la vivienda

En los últimos años, en la coletilla de la crisis, los alquileres han despuntado. Alquilar se ha vuelto una prioridad, desbancando la costumbre de convertirnos en propietarios a toda costa. Esto ha supuesto que las condiciones de los alquileres, algunas modificables por las partes mediante acuerdo, se tornaran difíciles de digerir, pues los arrendadores utilizaban esa nueva “necesidad” en su propio beneficio e incluso, en algunas ocasiones, de forma abusiva.  Esto ha fomentado la creación de un mercado desigual de alquileres y acceso a la vivienda, a lo que se ha sumado la precariedad de la situación económica de muchas familias, así como otros motivos como la accesibilidad física a las viviendas y falta de viviendas sociales.

Por ello, el Gobierno ha promulgado el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que ha entrado en vigor el pasado 19 de diciembre de 2018. Entre muchas otras modificaciones, suscitan especial interés las relativas a los contratos de alquiler de vivienda:

  • La duración mínima del contrato de alquiler pasa a ser de 3 años a 5 si el arrendador es una persona física (no empresa) y a 7 si es persona jurídica (empresa).
  • Al llegar el final del contrato (esto es, cuando pasen los 5 o 7 años de duración mínima), si ninguna de las partes dice nada 30 días antes de dicha finalización, el contrato se prorrogará automáticamente 3 años más (frente al año de prórroga que se establecía anteriormente).
  • Las garantías adicionales a la fianza que se podrán solicitar se fija en 2 mensualidades de renta que el propietario puede exigir al inquilino (ya sea aval o depósito bancario), pero no será así si son contratos de larga duración.
  • Los gastos de formalización y gestión del contrato deberán pagarse por el arrendador si éste es una empresa, salvo que se lleven a cabo actos o se contraten servicios para dicha formalización y gestión por parte del inquilino, los cuales deberá pagar el mismo.

El Real Decreto Ley no se detiene en estas medidas y modifica también la ley de propiedad horizontal(afectando a las comunidades de vecinos) imponiendo un incremento del fondo de reserva del 10% para dar respuesta a las modificaciones estructurales necesarias para mejorar la accesibilidad; también se ataja el problema de las viviendas turísticas, un negocio en auge y carente de regulación, estableciendo la potestad de limitación o condicionamiento de dicha actividad por parte de la comunidad o el establecimiento de gravámenes o el aumento en la participación de los gastos de la comunidad siempre que se apruebe por las tres quintes partes de los propietarios.

Por otro lado, y con intención de mejorar la situación de las personas en riesgo de exclusión y hogares vulnerables, se ha establecido que en caso de desahucios se suspenderán los mismos hasta que los Servicios sociales adopten las medidas oportunas en plazo máximo de un mes en caso de que las personas afectadas sean persones físicas y dos meses para persones jurídicas.

A nivel fiscal, el Real Decreto-Ley exime al inquilino de la obligación de repercutir el IBI si el propietario es un ente público y sea un inmueble de uso residencial con renta limitada normativamente, además de la creación de una bonificación y una exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para algunos tipos de arrendamientos.

Con esta nueva norma se ha abierto la puerta a regulaciones más exhaustivas en relación con el acceso y mantenimiento de la vivienda, problemática en auge en la que los intereses en juego deben obtener una respuesta satisfactoria y equilibrada. Si tienes dudas sobre la vigencia de tu contrato o sobre el nuevo contrato que estás a punto de suscribir, ponte en contacto con nosotros. Ibisum Law resuelve todas tus dudas.

 

ACTUALIZACIÓN 23/01/2019: El pasado 22 de enero de 2019 se votó en el Congreso de los Diputados la reforma, derogándose el Real Decreto-ley por 243 votos en contra (PP, Ciudadanos, Podemos, ERC y Bildu) contra los 103 votos a favor. El motivo de estos resultados la decisión final de Podemos de votar en contra de la reforma por no contener los pactos a los cuales llegó con el Gobierno en las negociaciones previas a la promulgación del Real Decreto-ley. Podéis acceder a la publicación del acuerdo de derogación en el siguiente enlace: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-799

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